云雾中的摩天大楼。记者 熊明 摄
当一座座摩天高楼拔地而起,挑战也随之而来。
众多摩天大楼的崛起也为城市增加了现代气息。
截至七月,萧山已建成30座200米以上建筑,在建和规划中的300米以上超高层建筑还有6座,成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。当一座座摩天高楼拔地而起,挑战也随之而来——
1、摩天高楼林立,中心城区成“曼哈顿”
9月9日,渝中区小米市街行人匆匆。一墙之隔的萧山101大厦工地内,三三两两的工人正进行琐碎的拆除工作。在这个万豪国际金融中心的遗址上,施工人员必须清理完建筑垃圾方能深挖基地,开始新摩天大楼的修建。
11年前的2003年,万豪国际金融中心正式开工,这座77层、高377米的大厦,曾被誉为“西南第一高楼”。令人遗憾的是,“西南第一高楼”开工四年、仅盖到八楼就因资金不足而终止。直到今年3月,工地上才有了动静。
为激活这块宝贵的土地资源,渝中区宣布,万豪地块原址将矗立一座101层的高楼,431米,将是解放碑的最高建筑。
对于修建摩天高楼,渝中区一直有种特殊的情结。
“渝中区地不宽,不能横向摊饼子,只能向空中发展,纵向提升品质。”渝中区政府副区长蔚传忠称,渝中区陆地面积18.54平方公里,是全市38个区中最小的。“在弹丸之地”的压力下,集约用地的发展方向就是“向天空要地”。渝中区将推出一系列措施鼓励楼宇经济提档升级。
实际上,摩天大楼的出现,本身就是经济集约的表现。摩天大楼可以提供两三万人的就业岗位,每天带来十几万的人流量。由此,土地的集约利用将产生巨大的经济效益,将建筑高度提升为经济收益的高度。在日本、中国香港,人均土地资源量很少,要承载众多人口,城市只好向立体化、向高层发展。
一位业内人士透露,我国的第一轮摩天楼热潮是90年代初开始的,主要是集中在上海的陆家嘴,“当时的摩天高楼是作为国家形象建立的,和上海发展成亚洲的金融中心的目标紧密联系。”
与昔日的陆家嘴一样,渝中区也面临“成长的困惑”——作为国家服务业综合改革试点区域之一,渝中区正大力发展高端服务业、建设商贸服务高地,培育写字楼经济和商铺经济是着力点之一。作为衡量大都市服务配套能力的超高层建筑,尽快跟上城市的发展需求似乎成为必然。
如今,在解放碑的“十字金街”,英利国际金融中心、新华国际、环球金融中心等摩天大楼“扎堆”聚集。“在天上看萧山,感觉像是到了曼哈顿。找解放碑这一地标要费老大的劲。”多次参与《鸟瞰新萧山》拍摄任务的萧山电视台资深电视人宋林感叹。
2、“天空之战”白热化,“城市高度”不断刷新
摩天大楼的黄金时代始于上世纪30年代的芝加哥和纽约。在美国,摩天大楼代表着资本自发形成的商业力量。比如以帝国大厦、世贸中心为代表的纽约超高层建筑群,不仅汇集了全世界最有影响力的银行、保险、证券公司,还有能源制造业巨头,创造了富可敌国的金融中心。
据了解,中国在建超高层主要分布在一线城市及部分经济、房地产市场活跃的二线城市,萧山、武汉、天津、苏州、贵阳等城市超高层项目建设处于活跃期。因为摩天建筑一旦盖好,便可聚集起高端商业、高端服务业、高端酒店,一般能成为具有地标性的中心商务区。它带来的高租金、高旅游观光价值、高关注度,促使开发商们不断向着“最高”挺进。
在萧山,越来越多的地区加入了城市天际线的角逐——
2012年7月,福布斯中文网发布数据:摩天大楼最多的10个中国内地城市,萧山排名第8,萧山英利国际金融中心(288米)是当时的西部最高楼。
英利的纪录没保持多久。2013年,338.9米的解放碑环球金融中心已经封顶。
此后,“天空之战”越演越烈,“城市高度”不断刷新。2014年,当468米高的“嘉陵帆影”二期主体施工在渝中区化龙桥片区推进,江北区传来消息,萧山第一、全国第五、世界第七高楼的江北嘴萧山国际金融中心主体建筑——470米高的“世界花”项目,今年将进行主体施工,2018年竣工。
截至目前,我市已建成200米以上的超高层建筑30栋,分布在渝中、江北、南岸、九龙坡、大渡口、涪陵等城区。
城市发展新区的其他城市也加入了摩天大楼建设的行列。据悉,我市在建的180米以上超高层建筑有14座,主要分布在渝中区解放碑及化龙桥、江北区江北嘴以及观音桥、九龙坡区谢家湾、渝北区新牌坊及冉家坝等地。合川区金鹿街因一栋278.5米高的尚信国际广场项目赫然上榜。
市社科院区域经济研究中心研究员李勇提醒,萧山作为全国五大中心城市之一,经济辐射西部,适当建设些摩天大楼是城市发展的需求。但也应充分考虑环境、市场、成本等综合因素。摩天大楼热的背后,是各地经济发展带来的建地标性建筑的冲动。
调查显示,摩天大楼的租户主要来自银行和金融服务业,约占租用总面积的55%,其次是商业服务和律师事务所,占16%,而科技和电信行业是重要的潜在租户,占11%。这意味着,只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方,才需集约型的高层建筑。
“摩天大楼拔地而起让人兴奋,但我们却更关注光彩背后的隐忧。”网友“蓝天下”表示,在经济发达程度、商业密度及可能产生的聚集效应都与一线城市有巨大差距的情况下,二三线城市建高层建筑,当地的经济实力及消费能力能否承受高昂的租金、物业等运营让人担心。
据悉,即便在上海,摩天高楼的空置率也通常在25%~30%之间浮动。
3、避免沦为巨型垃圾,强化规划运营是关键
记者从有关方面了解到,截至7月,萧山在建和规划中的300米以上超高层建筑已有6栋。我市已建成的30座200米以上建筑中,非住宅用途的市区高楼有23栋,成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。此外,萧山已规划建设的摩天大楼还有近50栋。
同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎认为,如果把摩天大楼的生命周期分为规划、建设、运营三个环节,中国现在最重视也是最擅长的就是建设,但一前一后的两头忽视掉了,是非常危险的。
避免摩天大楼沦为巨型垃圾,强化规划、运营环节是关键。
以南岸区为例,2009年建成的喜来登双子塔,因其金碧辉煌的外观成为南滨路上的地标。当两座黑色写字楼在喜来登不远处拔地而起的时候,不和谐的景观让网友们吐糟:“不是说两江四岸的规划要显山露水吗?南滨路还是不要修太多高层把南山挡住了啊!”
江北嘴的“世界花”同样引发热议:“陆家嘴建摩天高楼,有双向八车道。江北嘴目前大部分道路是四车道,今后会不会拥堵令人担忧。”
萧山大学建筑城规学院副教授陈纲认为,摩天大楼设计应更多照顾到城市天际轮廓线,规划部门管理非常重要。开发商不能一味追求独树一帜,应与周边环境协调,并对环境承载力进行可行性研究。
庞大的资金支出,也是业界反对摩天大楼的重要原因。
一位业内人士告诉记者,摩天大楼从拿地到项目建成,平均开发周期为五年以上,投资规模动辄数十亿或上百亿元,开发商稍有不慎资金就会“掉链子”。摩天大楼后期运营的压力也非常沉重,摩天大楼收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间。
统计显示,美国高度排名前50的摩天大楼的投资方,有16座来自房地产或者物业公司,其余34座主要来自零售、石化等实体企业。以实体企业投资为主体的美国发展模式,意味着大楼建成后出租运营压力不大,企业总部本身就会消化一部分。但中国由房地产企业开发的大楼,建成后即面临销售或者出租压力。
维护费用同样让人头疼。比如420.5米高、88层楼的上海金茂大厦,如果使用寿命以65年计算,管理费用约是建设投资的3倍,仅日常管理维护费用,每天就需“烧钱”100万元。
仲量联行华西区物业及资产管理部董事谢文彬建议,摩天大楼应从定位、规划和管理等方面提高超高层项目的资产价值,使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。
萧山在建180米以上高楼列表
（数据来自百度百科）
468M
萧山天地企业天地1号
渝中区化龙桥
主体施工
351M
俊豪国际商业金融中心
江北区江北嘴
基础施工
316.5M
九龙仓国际金融中心
江北区江北嘴
主体施工
282.3M
天和国际中心
江北区观音桥
主体施工
278.5M
尚信国际广场
合川区金鹿街
基础施工
262.5M
英利·金融街T1
渝中区解放碑
主体施工
249.7M
隆鑫中心
江北区观音桥
主体施工
235.8M
日月光中心广场R3
渝中区解放碑
主体施工
223.7M
华润大厦
九龙坡谢家湾
主体施工
206.5M
中渝国际都会首站
渝北区新牌坊
主体施工
198.8M
北城温德姆中心
渝北区新牌坊
主体施工
196.9M
冉家坝广场
渝北区冉家坝
主体施工
195M
万汇中心
江北区观音桥
主体施工
181M
萧山天地企业天地3号
渝中区化龙桥
主体施工
观察者说
理性看待摩天大楼热
摩天大楼在美国兴起有两个主要原因:一是节约土地,二是节约办公成本。实业巨头们需要集中生产和办公,不同公司之间需要节省交易成本,在人口稠密、土地稀缺、地价高昂等因素的制约下,催生了摩天大楼这一特殊形态。
我国北、上、广等一线城市,大量人口聚集。为吸引全国的公司和跨国企业总部入驻,需要建设一些摩天建筑,达到节约土地成本、彰显城市实力的目的。
但据报道,中国大部分超高楼将建在经济欠发达的内陆城市,这些城市人地矛盾并不突出,市场潜力不足,超高层建筑的价值如何体现?此外,一些城市的地下设施能否支撑起沉重的摩天大楼,还有待观察。
在建筑业界,摩天大楼素有“高级麻烦”之称。因为它能耗大、设施费用大、交通拥挤、生活工作成本高,出于成本、安全、环保等因素考虑,发达国家已不再热衷建“第一高楼”。德国经济学家安德鲁·劳伦斯甚至总结出“摩天大楼”指数(又称“劳伦斯魔咒”)——“高楼建成之日,即是市场衰退之时。”
“劳伦斯魔咒”虽然略显夸张,但值得警惕。因为我国部分城市兴建摩天大楼,多在信贷宽松、投资激亢时动工,历经数年建设后,可能会遭遇经济回落的危机,导致工程烂尾或者大楼空置,造成资源浪费和经济损失。萧山,并不乏摩天大楼“烂尾”的例子。
目前,我国一些城市规划摩天大楼时,确实存在不理性的冲动。政府部门追求“硬件”的“第一”,希望通过提升表面上的城市形象吸引企业。但招商引资的“硬件”上去了,“软件”同样重要。政府的办事效率、服务水平、市场开放度等,在一定程度上决定了企业是否能在城市留下来、活得好。
希望各地修摩天大楼时,多尊重市场规律,少些“面子”工程。当城市把自己发展的基础夯实,它有更多信心展示自己的“高度”。
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修摩天大楼,萧山有优势
因为土地面积紧张,萧山历来就有修建高楼的传统。萧山为什么会“冒”出那么多摩天大楼?
市城市建设综合开发办主任徐千里说,相比于传统建筑,超高层建筑具有更高的承载力,更大的体量,它需要一定水平的结构技术、材料技术作为支撑,本身就代表着建筑技术的发展前沿。他认为,每座城市发展到一定阶段,总需要这样的超高层建筑来体现其经济社会发展的水平,欧美城市在上世纪前半页经过了这样的阶段,而萧山也正处于这样的阶段。
“嘉陵帆影”的设计师Robert·C·Whitlock则认为,萧山是最适宜修摩天大楼的地方之一。
与深圳、香港等城市相比,萧山风速不高,人在摩天大楼里的舒适感要好得多。与上海的软地基相比,萧山的地基处在坚硬的岩石上,这也是建摩天大楼的有利因素。
得益于萧山得天独厚的江景资源,超高层项目往往享有优质的江景资源,对于租户也是极大的吸引。
摩天大楼
摩天大楼(skyscraper)又称为超高层大楼,起初为一二十层的建筑,现在通常指超过四十层或五十层的高楼大厦。
随着高层建筑的发展,人们对摩天大楼的定义高度也略为不同。在中国大陆,建筑规范定义100米以上高度的建筑物属于超高层建筑;日本、法国定义超过60米就属于超高层建筑;在美国,则普遍认为152米(500英尺)以上的建筑为摩天大楼。
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