成渝这些地方，虽然走得不是最快，但相对来说它的确定性比东部的新一线城市高。
2020年6月10-12日，由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动，奋发九州，荡涤环宇，本次峰会以“九州风雷”为主题，汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖，共筑行业新版图，探索新机遇。
浦领财富副总裁项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示，从房产的销售额来说，长三角和粤港澳都是领先的，特别是长三角，差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额，但是从房价水平来看，粤港澳城市群基于各城市群之首。
不过对于国内房地产投资机会，项邢军认为未来几年可以聚焦重庆、成都、武汉。他表示，成渝这些地方，虽然走得不是最快，但相对来说它的确定性比东部的新一线城市高。
以下为项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”致辞/演讲实录，由投中网整理。
今天特别激动，首先我代表浦领财富向参加投中峰会-房地产专场的各位嘉宾表示热烈的欢迎。
今天开始主题之前，我们先回顾一下全球人口分布和城市化的概况，联合国在2015年发布了一个关于全球人口的分布情况，它把之前20年的人口变化在世界地图上面做了一个分布。
20多年前的1995年，全球大城市或者特大城市的人口主要分布在发达国家。
什么是大城市?就是500万人以上的，特大城市就是1000万人以上的。整个地图上星星点点，特大城市非常少，主要都分布发达国家，所在的地区就是北美、东亚的日本、欧洲，包括南亚的印度等。
20年以后的2015年全世界大城市数量翻了一番，一千万人以上的特大城市中国最多。过去20年，中国作为一个经济发展动力源、城市人口发展的动力源，发展是突飞猛进的。
总结一下，我们看到全球的人口增长，亚洲地区突出的就是以中国为代表的市场。全球城市发展的重心中，发展中国家走向了世界舞台，亚洲作为世界发展的动力源，占领了整个城市发展的高地。
长三角、粤港澳与世界五大城市群相比不够成熟，但在国内已经非常领先
长远来看，到2025年甚至2050年，中国将会成为全球城市发展的新标杆，这体现在中国的十大城市GDP在全国的占比超过了五分之一，未来我们相信随着城市化的进程，排名前十的城市会占到全国的三分之一，甚至半壁江山。
我们简单回顾一下全球城市发展演化的进程。
在讲发展、演化进程之前，我们先看什么叫做城市群?所谓的城市群，从术语上面来说，是经济交换、区域协调发展的平台，说得通俗一点，比如长三角以上海为中心，包括苏州、杭州、宁波、南京，整个区域都是城市群，长三角叫做“经济走廊”，这是我们实实在在的、看得见、摸得着的城市群。
都市圈是什么?通常以上海为中心，周围一小时的通勤圈，因为现在交通很发达了，我们一个小时可能去到杭州，未来可能直接到南通，所以在一小时的通勤圈里面，都算是一个都市圈。
我们看到全球城市的发展，是从小规模、小城市发展到现在的大城市、特大城市为主导的，过去300年我们看到城市从初级产品的生产、加工、交换的地方，变成了世界的智慧城市，未来新的信息技术、5G的发展，将引领新的城市发展趋势。
我们看一下过去300年城市发展的历程，工业革命从开始，形成了英国伦敦和巴黎为例的，形成空间数十平方公里的单中心区域城市。一开始城市从一个点发展，逐步变成了多中心、多点的城市。到了后期，随着美国的发展，大概1850年以后，美国通过修建贯通美国东西的体系，发展日新月异，出现了纽约、波斯顿、西部海岸，逐步形成了洛杉矶、旧金山这些大城市。
一百年以后，全球的城市发展，出现了都市圈、城市群的面貌，特别是到了上世纪七八十年代，日本东京、名古屋、大阪都有了城市群的发展，包括我们在改革开放初期看到的日本新干线，在城市群发展中都起到了非常大的作用。
20世纪以来，我们主要的经济新动能，包括“金砖四国”，他们的规模是呈几何基数增长，到了2050年将是万物互联，这是我们的梦想，未来一定是朝着这个方向发展。共享单车也好、共享充电桩也好，都是我们未来城市发展的新动力。
世界有五大城市群，从最早英国中南部的伦敦开始，接下来是欧洲西北部，以巴黎、巴鲁赛尔、科隆为例，之后是美国东北部大西洋沿岸、北美五大湖。二战以后有日本太平洋沿岸，这些都是城市群发展的标杆。
从全球的城市群包括都市圈的整个演化来看，我们做一个要素方面的比较，从人口、GDP来看，全球五大城市群的人口基本上都是4000-7000万之间，人均GDP达到45000美金。
我们再来看中国目前发展最好的长三角城市群，我们在面积、人口方面有很强的优势，但是在人均GDP上还有很大一段要追赶的路，所以未来长三角这一块的发展空间是可以想象的。
中国的城市群很多，为什么只提长三角、京津冀、粤港澳、成渝在内的这几个城市群?因为长三角、粤港澳、京津冀这三个城市群，不是跟国内的城市群PK的，而是跟全球五大城市群PK，所以我们先不要想，那是别人的竞赛场。
我们看看国内的竞赛场，成渝在“一带一路”大战略和西部大开发战略下，与沿海地区相比，有更高的战略地位，国际风云变幻的时候，这个地方非常重要。
美苏称霸的年代，我们大搞三线建设，还有很多的重工业都在重庆、成都发展起来了，这一块非常重要，一旦风云变幻的时候，这就是我们的大后方。
我们把中国主要的城市群做一些要素方面的对比。长三角作为中国最具活力的城市群，其中的上海、苏州都已经进军万亿俱乐部，GDP达到万亿，对一个城市来说就像是进了豪门，有很多的资源就会向它倾斜。
我们再看粤港澳，它的特征是什么?发展非常成熟、人均GDP很高、面积不大、人口密度很高，它主要的重心是跟港澳地区一起瞄准世界一流的湾区，实现世界级的经济发展。
京津冀发展的底气在哪里?很多央企的总部在北京，A+H股上市公司将近40%市值集中在京津冀。
最后来看成渝，不管是西部大开发，还是“一带一路”、中欧班列的开设，成渝在这些方面是走在前列的。
总体来看，长三角、粤港澳基本处于我们城市群发展成熟期，虽然与世界五大城市群相比还不够成熟，但在国内已经是非常领先了，京津冀和成渝仍处于快速发展期到趋于成熟期，整个发展节奏与长三角、粤港澳相比，还是有一段差距的。
疫情影响房产销售，在中国，有房有车才有保障
我想跟大家简单聊一下当前房地产的经济形势，包括总体国内经济的形势。我们主要从三个方面来看，第一，疫情对中国经济的影响;第二，疫情冲击下的中国房地产市场表现;第三，特殊时期宏观政策的应对。
今年疫情对我们的冲击非常大，疫情期间整个工业附加值出现了负增长，差不多15%-20%。4月份开始，工业增长值基本上恢复了正增长，但未来这个趋势是不是能够持续地增长，还是在一个水平增长?现在还是未知数。
另外再看一下我们经济重要的指标---消费。差不多所有服务业、商业都受到了很大的冲击。随着现在复工复产，恢复的形势到6月份才会有正增长，目前还是负增长的阶段。
我们看一下疫情冲击下的房地产表现。疫情的发生对房企来说是不幸的，也是幸运的，因为房地产企业面临的疫情正好是春节前后1、2月份，这对于房企来说本来就是销售的低潮。2019年初的销售情况不好，今年更不好，差得很多吗?也不是差得很多，差了大概30%左右。最近我也去实地做了一些草根调研，有几个盘稍微配套好一点、地段好一点，很快就卖光了，为什么呢?
第一，咱们的房企在疫情冲击下，还是有很强的韧性。第二，在疫情的时候大家更有感觉。
疫情当中传出来一些段子，进小区的时候，保安说“产证有没有?你是外地回来的吧?”“没有产证怎么办?”“没有产证先回去，等有产证了再来。”疫情改变了我们对房产的概念，一是更加注重房产改善型的需求。另一方面，大家也知道，在中国还是要有房、有车更有保障。
长三角和粤港澳房产销售额领先，但房地产投资最好是重庆、成都
最后我们讲国内房地产的机会在哪里?
从我们介绍的长三角、粤港澳、京津冀、成渝来看，我们看到2018年长三角和成渝的房产销售业绩都是过了万亿，差不多全国有卖四套房子，有一套房子是他们这边卖的。
从房产的销售额来说，长三角和粤港澳都是领先的，特别是长三角，差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额。但是从房价水平来看，粤港澳城市群基于各城市群之首，为什么?因为它毗邻香港，香港是全球房价最高的地方之一，城市化发展速度非常快;与此同时，现在开放了允许办国内的身份证，来买粤港澳的房。
为什么说成渝的城市群有潜力，它的价格只有长三角的一半多一点，还没有粤港澳的一半高。
总体上面来看，全球的城市，站在塔尖的是伦敦、纽约、巴黎、香港，从北京、上海的情况来看，跟这些国际大城市比还是有很大的差距。
差距在哪里?
第一，是高净值客户的数量;第二，是生活方式。全球的时尚还是在塔尖的这些城市，由他们来引领。
我们说整个的财富投资、房地产投资的便利性方面，比如我现在有钱，我想在上海买一套房子，不行，你被限购了。但是你到纽约买一套房子，律师很快帮你签好合同，就完成了交易，所以从这几个方面来说，北京、上海跟这些全球领先的城市还有差距。
房价来看，我们看到上海差不多是纽约、伦敦的一半，香港的36%，巴黎的78%，北京就更不用说了。我这里讲的房价，指的是高端住宅，因为高端住宅作为房价的风向标，一直是引领城市发展水平、房地产水平的重要标志。
总结一下，长期来看，北上广这些地方的投资，依然是看好的。但是短期来看，机会不是特别突出，虽然我最近踩过几个盘，有些盘是日光，非常快。但是也有一些盘，配套稍微差一些，交通差一些，一开盘只能去化掉四分之一、三分之一，更多的是慢慢去化。第一财经发布的新一线城市排名，连续三年排在前几位的一直是成都、杭州、重庆、武汉。
我们做了一项关于房地产潜力这块的研究，从宏观经济、居民生活水平、基础设施，包括生活环境、市场规模，还有市场的健康程度、发展趋势来看，我们的研究表明，新一线城市里面，房地产投资最好的还是重庆、成都、武汉，它们在宏观环境、基础设施以及房地产市场规模等方面都有很好的优势。
成渝虽然走得不是最快，但相对来说它的确定性比东部的新一线城市还要高一点。
