住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌日前在博智宏观论坛月度例会上透露，现在中国住宅人均1.1套，人均建筑面积大概在35平方米-40平方米之间，中国住房市场还有很大发展空间。
近年来，不少人认为中国住房市场趋于饱和，依据之一是我国人均建筑面积已经与一些西方发达国家差不多。不过如顾云昌所言，发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，两者完全不是一个概念。
对比发达国家人均住房面积，我国住房市场确实还有发展空间。再对比我国与西方国家的城镇化率，还有不少人对城市住房有需求，有需求就有发展空间，但是住房市场发展空间有多大，是一个有待认真考量的问题，因为这取决于房价等多种因素。
如果房价仍然过高，就会影响到住房市场发展空间，因为政策层面会进行调控，部分购房人想买房也买不起。再如，户籍人口城镇化率、城市公共服务水平、土地资源等因素，也会影响住房市场发展空间，因为住房需求还取决于城市常住人口等。
更值得关心的问题是，未来住房市场发展空间如何分配？具体来说，多少空间分配给保障性住房，多少给商品住房？多少空间让给租赁住房，多少让给非租赁住房？就租赁住房而言，多少空间给廉租房、公租房，多少给商业性出租房？
即便住房市场发展空间很大，但也是有限的，是受土地资源等因素制约的。如何科学规划，让有限的住房发展空间被合理、可持续利用，是每个城市管理者亟待研究的问题。目前，一些城市住房规划或者有关制度披露了相关信息。
如深圳市今年6月公布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》显示，今后纯商品住房占40%左右，其他保障房占60%。这种分配比例值得肯定，因为这是对过去商品房过度发展的纠偏。
不过，不是每个城市都把住房市场发展空间多让给保障房。比如，对土地财政比较依赖的地方，为了多卖地，就会把更多住房市场发展空间让给商品房，既是为了增加财政收入，也是为了减少对保障房的投入。对此现象，应该有相应的纠偏机制。
即便中国住房市场还有很大发展空间，也并不意味着地方财政可以继续依赖于卖地，也不意味着房地产可以继续“绑架”地方经济。因为不同城市住房市场发展空间是不同的，如果地方财政、经济过度依赖房地产则会有一定风险。
所以，从国家层面而言，需要对住房市场发展空间分配进行科学指导和监督。从城市角度来说，也要根据当地住房市场供需情况、住房结构等因素，平衡各种利益，合理分配有限空间。从一些城市公布的未来住房规划看，商品房占据着更多空间，需要像深圳那样适度予以纠偏。
（原标题：住房市场发展空间该怎么分配）
