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房屋租赁行业7年“裂变” 直面监管困局

2018-09-18 15:28:06   原文来源:中国财经观察报

过去7年,房屋租赁行业究竟发生了什么?哪些因素促成自如等长租公寓的快速扩张?资本在其中充当着怎样的角色?机构化的租赁业又将如何解决一对多模式下的管理难题?

成立7年,不断“裂变”的自如正印证着住房租赁市场的新变化。“甲醛门”事件,长租公寓局部垄断现象,以及监管部门出手干预的房租暴涨情况,都使这一行业的发展模式引发诸多争议。

脱胎于链家

自如脱胎于链家。2010年,时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟链家,随后,熊林一手打造自如项目,并担任CEO至今。2011年5月24日,链家启动自如业务;同年10月18日,自如事业部正式成立。

从运营模式看,长租公寓分为“集中式”和“分散式”。前者主要为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级;后者房源来自分散的业主,通过房屋包租经营,标准化服务与改造,提供全新租住体验。

自如是分散式长租公寓的代表,相较传统长租公寓低价租进房源、高价转手的盈利模式,自如不仅赚取差价,还多收取一层服务费。

“每个月房租的10%是服务费,包括物业、网络、保洁等,水电另算。”深圳租客严先生告诉记者,他在南山西丽片区租住了一个自如单间,这套房子原先是三室一厅,自如将客厅再隔断出一个房间,相当于四室一厅。

“之所以选择自如是因为少了一些麻烦,之前跟单独的房东打交道,不靠谱的太多,比如,WiFi坏了两星期,找各种理由不给修;但自如有一整套模式,比如马桶坏了有专人维修,响应速度还行。” 严先生说。

自2015年初,国家出台一系列政策指导意见,扶持长租公寓行业的发展。自如自身也迎来了重要变化:酝酿独立运营。

2015年10月,北京自如资产管理有限公司(“北京自如资管”)成立。次年5月,北京自如资管正式承接链家自如事业部全部业务,专注经营房屋资产管理业务。北京自如资管以独立法人实体营运自如,实控人为链家董事长左晖。左晖个人持股达94.6%,链家联合创始人单一刚持股5.4%。

从股权角度看,自如与链家已实现完全切割。2015年,链家迅猛扩张,进入“扫货”模式,一连收购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策等11家本地老牌中介。

当时,链家把主要精力聚焦在“跑马圈地”上,对自如来说,脱离链家,意味着将有更多自主权。此后,自如也进入快速发展期。

快速发展

从业务发展来看,自如至少经历了以下变化:围绕房屋租赁服务链,自如品类越来越丰富;目标市场由一线城市拓展至新一线;完成从线下到线上的转变。

自如先后打造自如友家、自如整租、自如寓、自如驿和自如民宿等一系列标准化产品,覆盖长租和短租市场。在房源之外,自如还提供专业保洁、维修、搬家等服务,以满足租客全场景居住需求。

最初,自如仅深耕北京市场,一方面,北京为链家大本营。在发展初期,链家为自如提供了品牌、房源、门店渠道等关键资源。另一方面,长租公寓相对为重资产运行模式,很难快速复制到其他区域。直至2015年1月,自如才将业务拓展至上海。同年7月,自如深圳上线。2017年,自如进军杭州、南京、成都、武汉等新一线城市。

2018年1月,自如称完成40亿元A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投。该融资金额创下国内长租公寓行业最高单次融资额。至2018年8月15日,每月有10万人成为自如租客,租客平均租住时长达452天。

首轮融资虽“姗姗来迟”,但此后自如加速扩张,与蛋壳等长租公寓拼抢房源。外界由此产生质疑,是否因为资本进入,刺激自如提速扩张?

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为: “对于自如来说,此类资本进入确实会带来一场租赁房源争夺方面的竞争,多少会刺激规模扩张和局部市场的租金上涨。但是资本本身没有恶意,关键就是要积极做引导。”

金融创新与规范

快速发展同时,自如在商业模式及融资方式上亦不断创新。

去年8月15日,自如发行国内首单租房市场消费分期类5亿元ABS。同时为继魔方公寓后国内第二家长租公寓运营商主体发行的ABS。仅7个月后,今年3月20日,自如完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立。

今年5月,自如2号储架式ABS项目第1期在上交所举行挂牌仪式。熊林说:“金融运作绝非起点与目的,通过深度的互联网O2O产品、服务、运营创新,成为业主省心出租,客户品质租房的首选,一切便水到渠成。”

但不久后,一线城市房租价格飙涨,长租公寓被指高房租“推手”。熊林引以为豪的ABS融资模式也遭遇“租金变贷款”的质疑。

实际上,自如ABS模式并不复杂。ABS作为资产支持证券,其底层资产是一组未来产生的现金流。

以“自如1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例,该专项计划基础资产为信托受益权,而信托受益权对应的底层资产为自如的房租分期业务,此分期业务仅涉及自如北京、上海和深圳三地的分散式长租公寓业务,这三地的自如长租公寓管理子公司即专项计划底层资产的房屋资产管理人。自如1号可以从信托计划获得稳定的现金流,从而认购自如1号份额的投资人可获得收益分配。

自如推出多种租金支付方式供选择,除普通季付、年付等方式,自如还推出分期业务,包括自如专享客分期和自如京东白条分期。有自如管家告诉记者,这两种分期方式都能获得七折的服务费优惠,房租服务费均为月付,仅手续费率不同,自如分期为6.27%,白条分期是6.3%。

实际上,自如在租金支付创新上早有尝试。2015年,自如就联手京东金融推出了自如京东白条分期。

从商业实质来说,上述分期支付是基于租房场景衍生的消费分期贷款。简单来说,租客入住长租公寓将与自如签订《房屋租赁合同》,若租客选择月付分期方式,需提出贷款申请,租客与通道机构(自如本身没有开展贷款业务的资格)签约,形成借贷关系,租客承担还款义务。因此,若选择分期支付,租客需要验证身份、绑定银行卡等。而对于选择季付等普通支付方式的租客来说,仅与自如形成类似二房东与租客的关系。

整体来看,自如1号的底层资产质量较为可靠。在房租分期小额贷款业务中,自如建立了较严密的风控措施。包括设定严格的准入标准(如自如黑名单体系、自如分信誉评价系统、第三方征信数据等),通过电子化方式降低客户违约可能性(如智能门禁系统)等。

此外,自如1号为分级证券,在专项计划层面采用优先/次级分层、且安排合作机构作为差额支付承诺人对专项计划优先级的本息偿付进行差额补足,同时在专项计划层面安排具备AAA级信用评级的担保人对差额支付承诺人的差额支付义务进行担保等信用增级。

就长租公寓推出ABS资产证券化产品,东方金诚结构融资部总经理郭永刚撰文称,在合理的结构设计和保障措施下,长租公寓ABS预计可成为固定收益投资人重要的资产配置品种,从而具有很大的市场空间。

严跃进告诉记者:“对于当前金融创新来说,实际上也是一个小插曲。因为逻辑上说金融创新是鼓励的,但是过去的鼓励,重心是鼓励资金进入。但是进入的方式等其实规定比较少。当前的问题是合规,所以未来需要规范,这样才可以打消市场的顾虑。”

甲醛事件

自阿里员工患白血病去世,其生前所住自如房屋甲醛超标事件后,近期陆续又爆出各类长租公寓使用低劣装修材料、装修完迅速上线交易,以及甲醛严重超标甚至环保检测造假的案例。由于在装修环保标准问题上,目前并没有相应的行业标准,因此各大长租公寓全靠“自觉”。

有法律界人士表示,由于目前没有明确的法律规定,如果没有在租房合同中明确出租方有保障空气质量达标的责任,租客在法理上就很难有相应的赔偿标准和依据。

不过,湖北鼎君律师事务所一位资深律师向记者表示,相关法律规定出租人对房屋有质量瑕疵责任。她介绍,此前的判例显示,若经鉴定房屋甲醛超标,哪怕合同中没有约定相关事项,一般也会判决出租人承担责任。

链家董事陶红兵已公开表示会担责,他称自如之前在对甲醛的态度上确实不够坚决,这点应当检讨和付出代价。他还表示,无论是否因为自如寓的空气质量导致病患,自如对自如客的居住健康都有责任和义务,不能也无法回避,对健康受到损害的自如客给予赔偿或补偿。

9月11日,继发布《关于自如房源空气质量环保的说明与承诺》后,自如再发声明,9月1日,公司即完成全国九城20603间首次出租房源的下架,并进入空气检测及治理流程,目前已与全国62家CMA认证空气检测机构开展工作。

此外,自如表示已与小米达成合作,将陆续为选择空气净化器方案的自如客提供配送。并承诺,自9月24日开始,公司所有首次出租房源,配置完成后,必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置30天以上才能上架出租。

从另一个角度来讲,房屋的空置、使用更高等级的环保材料、标准化空气检测流程等,本质上是收入的减少和成本的增加,而这些最终都会转嫁到租金上。

管理难题

类似自如这类分散式长租公寓模式,其面临的管理难题可能并不止在装修污染方面。

2017年末,自如入驻武汉。今年5月,武汉自如成为该市第三批住房租赁试点企业之一。武汉一家房租中介公司门店店长向记者分析,在传统房屋租赁关系中,房东直接对租客负责,一对一模式下,一旦入住后发现问题,租客可直接同房东协商解决;但长租公寓模式下,租客面对的是一对多的平台,这对平台的管理能力提出了很大挑战。

小戴今年研究生毕业后在武汉一家媒体工作,她对记者表示,自己和男友分别租住了自如在武汉和上海的公寓。其中,上海公寓刚装修完不久,其男友刚入住两天便觉得头晕,这套房间不仅客厅被改成房间出租、通风条件差,就连洗手间的窗户也被封死。

因为担心洗澡时因憋闷出现安全事故,他们向自如管家反映、希望将洗手间的窗户改成活动窗。从小戴提供的截图来看,自如管家当时已表示“在处理”,但至今已隔一个月,仍不见进展。“基本上,管家只有带你看房的时候可以见到,合同签了以后,其余时间都是线上联系,解决问题的效率很低。”小戴表示。

据一位武汉自如管家介绍,他们的工作按区域划分,一个管家会负责多个小区的租客,工作量较大,且每天工作12个小时左右;租客若有报修,管家会报给维修部处理。

当问及若有租客怀疑空气污染问题要求解决时该怎么处理,该管家表示,此情况下租客可选择退租。而事实上,在退租、转租等事项中,长租公寓被租客指责、投诉的案例屡见不鲜。

还有租客对自身财产安全表示担忧,因长租公寓的租客大部分是年轻白领,白天基本都在上班,住处无人,这一特征十分明显,而公寓却并没有完善的防盗管理措施,因此容易吸引惯盗。

目前,并没有公安机关给出过长租公寓的失窃统计数据和防盗提示,但在网上搜索“自如”、“盗窃”等关键词,会显示诸多案例。

长租公寓涉及租客日常生活起居的其他管理问题,该如何来完善?特别是甲醛超标等问题,目前尚未见监管部门介入。

房屋租赁行业机构化

8月以来,北京等地的租房市场始终处在舆论的风口浪尖,其中的焦点问题是房租的离奇暴涨,以自如为代表的长租公寓被视作这一轮房租上涨的重要推动力。

“过去租房,中介只收取一次中介费,如果之后与房东续签无需再交中介费;但是自如不一样,除了每年都要交的服务费,自如拿房与租房之间的差价也会由租客承担。”今年是刘燕(化名)来北京的第七年,已经购房的她谈起曾经租房的经历,仍有很多话要说。

住房租赁行业这些年到底发生了什么?传统租赁市场中有无数的卖方(房东)与买方(租客),中介仅起到信息传递、交易撮合的作用;然而,当中介做起“二房东”的生意,买卖双方之间就多出了一层强势的卖方。

去年以来,中央和地方政府多次出台鼓励政策,规范行业发展,完善住房租赁制度和体系建设,“租购并举”。今年,上海、南京、深圳等地也纷纷推出租赁住房用地,凸显出发展房屋租赁市场的决心。

这些政策为住房租赁行业的快速发展提供了保障,从实际情况来看,在经过几年积累后,2018年成为我国租赁行业高速增长的一年,其关键词之一是行业机构化。

贝壳研究院数据显示,今年,住房租赁行业的机构化率进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%;行业机构集中度也在增加,一线城市头部企业的市场占有率达60%。

住房租赁行业机构化的一个直接影响是机构大规模抢房,借此构建自身的壁垒;这也正是我爱我家前副总裁胡景晖所说的,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓,为扩大规模,以高于市场正常价格的20%~40%争抢房源。

恒大研究院副院长夏磊就此撰文称,在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。当前,很多长租公寓的运营都是“二房东模式”;在巨大的房源竞争压力下,激进地拓展房源、抢占市场。

住房租赁行业的机构化还将改变市场买卖双方的博弈关系,机构化与集中度的提升意味着这一主体话语权的提升,过去单纯的竞争市场有可能转变为卖方垄断市场。

北京大成律师事务所高级合伙人邓志松向记者表示,在北京、上海等流动人口较多的一线城市,从住房供应结构来看,住房租赁市场可以大致划分为中介、二房东、长租公寓、个人房东等细分市场;在具体情况下,各个细分市场有可能构成反垄断法意义上的单独的相关市场。

谈到当前住房租赁市场结构,中原地产首席分析师张大伟认为,目前市场上,已经很难找到非中介或者公寓企业的房源了。

实际上,贝壳研究院曾发布数据,在分散式长租公寓中,自如掌握的房间数量达到了60万,排在第二的相寓是50万,蛋壳公寓、青客公寓以及爱上租则以8万、7万、6万的房间数分列第三到五位。

“自如等长租公寓品牌在整个住房租赁市场的份额可能很小,但在长租公寓市场,相对于众多的散户而言,市场份额并不能反映其真实的市场影响力。”邓志松说道。

严跃进也谈到,就当前租赁市场而言,大城市仍然存在很多租房者,过去租赁市场是个人房源多,房东和租房者的地位相对比较平等。“但是,当部分房源收储改造为长租公寓的时候,长租公寓企业会相对强势,这会带来很多市场影响。”

强化租房市场监管

租赁市场机构化加深将带来多重影响,其中之一就是对房租的把控力加强。在张大伟看来,租赁市场已出现了垄断定价权。“如果都是小公司、小业主,互相之间尚有竞争;但如果是一个掌握几十万套房的庞然大物,他是有定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。”

熊林曾向媒体表示,机构化的价值是保持房租稳定的增长,而不是大起大落。贝壳研究院7月的一份报告提到,随着供给放量的不断增加,出租率和租金都将短期承压。

然而,从实际情况看,机构化似乎没能成为房租的稳定器;租金暴涨的结果也与上述报告租金承压的判断大相径庭。

房租上涨的原因很多,有观点认为是供需紧张,也有观点认为是毕业季等因素所致。但正如前文所述,长租公寓企业激进地获取房源,成本端的增加必然传导到租客端,这种扩张方式对于全市场的影响不容小觑。

邓志松表示,对于中介市场,链家、我爱我家等行业龙头近年来发展迅速,目前在部分大城市、区域可能已形成寡头市场。一般而言,寡头市场容易滋生价格协同行为,也可能出现不公平高价、附加不合理交易条件等滥用共同市场支配地位的行为。

长租公寓的资本方也是近期舆论的焦点,资本急切地想从烧钱模式运转到赚钱模式,被认为是这一轮房租上涨背后的资本推动逻辑。

张大伟认为,资本大量涌入长租公寓市场,但租赁市场并没有多少新增供应量,长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象,这相当于多了一道关口赚取租金差价。

邓志松则告诉记者,在资本“催促”下,如果存在为了快速扩张而大规模高价收房情况,长租公寓企业必然会将该部分增加的成本转嫁到租客身上。他建议,在这个过程中,需要特别关注长租公寓企业是否存在串谋哄抬租房价格等横向垄断协议行为,包括价格协同行为。

自如、蛋壳等长租公寓正是租赁市场机构化浪潮下的典型代表,如何对这些机构的定价权实施有效监管,防止定价权的过度使用,这是未来要着重考量的。

好在积极的迹象正在出现,市场监管正在发挥作用。例如,北京市住建委等多个部门已集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求其不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

“长租公寓市场一定程度上正处在房源垄断阶段,尤其是大城市;要积极管控,给予更多市场竞争机会,对于部分垄断房源还要设定租金上涨幅度。”严跃进向记者说。

(原标题:房屋租赁行业7年裂变 直面监管困局)

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