九方金融研究所
7月30日,政治局会议延续中央对于房地产问题的表态,定调下半年楼市:坚持“房住不炒”。未来五年,围绕“国内国际双循环”的战略思路,国内服务业以及高端制造业将会成为政策发力点,二者都需要一个相对平稳的房价作为基本面支撑。九方智投老师认为,预计今年下半年房价上涨幅度将会相对有限,流向房地产的资金增速将远远低于流向股票市场的资金增速。
背景:宽松半年,楼市躁动
九方智投老师指出,近期,各大城市房价与房租出现显著悖离,房地产市场泡沫风险在上升。
6月份,百城房价同比上升 3.16%,房租同比却下降0.7%。当居民收入下降,房价却在逆市上涨,这说明房地产市场存在资产价格的泡沫。九方智投老师表示,在疫情冲击下,政府部门面临经济稳定与金融稳定的两难问题。为了稳定经济,央行需要降低实际利率水平,刺激实体投资,但是利率下降也会刺激房价,威胁金融稳定。
九方智投老师还指出,一般而言,在宽松政策初期,资产价格上涨的速度要远远快于实体经济投资增速。过去银行释放的流动性都是先流向房地产,这一次中央政府稳定房价的决心非常大,除了让货币政策逐步正常化之外,还严格限定银行投向房地产的信贷,实施了大量宏观审慎监管政策配合调控房价。所以,预计今年流向房地产的资金增速会远远低于流向股票市场的资金增速。
图 1房价与房租差异(数据来源:wind)
地产调控:坚决+迅速
房价上涨引起了中央以及地方政府的高度重视。房地产政策调控一般分为三个层次:包括中央政府—银行部门—地方政府。九方智投老师指出,过去大约需要一个季度的时间才能真正落实,现在政策的执行力度明显增强,短短一个月就已经扭转市场预期。
第一,中央政府对短期房地产政策定调。7月24日,韩正副总理主持房地产工作座谈会,再次重申“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。7月30日,政治局会议再度延续了中央对于房地产问题的表态。
第二,央行和银保监会提高政策利率,收紧对房地产商的信贷敞口。5月以来,货币政策逐步回归常态化,各项政策利率也开始收紧。7月20日,银保监会召开2020年年中工作座谈会,提出坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮卷土重来。7月28日,央行向各大银行下发通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况。
第三,地方政府收紧各地房地产政策限购限贷等政策。7月开始,东莞、杭州、深圳、宁波等多个热点城市先后出台了房地产调控政策,涉及土地供应、限购限贷等多个方面。种种迹象表明,本轮房地产调控大概率将继续加码,下半年或将有更多的房地产调控政策陆续出台。
纠结:地产供求矛盾突出
九方智投老师分析称,面临政策的严厉监控,房价的供需矛盾也比较突出。
供给方主要的影响因素是土地供给和房地产库存。去年12月政治局会议后,政府开始在一线城市释放土地供应,今年一、二季度,一线城市成交土地规划建设面积分别为1800万平方米、2200万平方米,同比增长8%、30%。总的来看,这是缓解房价供需矛盾的长效机制之一,在长期能够有效缓解房地产供求压力。但是,由于土地从拍卖到建成使用的时滞较长,土地供应量的变化对于房价的影响,通常在一到两年后才会逐步显现。另一方面,6月百城商品住宅库存量同比增长13%,一线城市商品住宅去化周期达到15个月,二三线基本维持在12-13个月,房地产库存不是制约供给的主要矛盾。因此短期内,供给端并不是影响房价的主要因素。
需求端是本轮房价高涨的主因。在疫情爆发初期,中国的货币政策也处于极度宽松状态,利率下行一方面提升了居民对于房地产的资产配置需求,另一方面,对中小企业的纾困金融政策,导致部分中小企业的经营性贷款利率与按揭贷款利率出现了倒挂现象,也就是说,原本给中小企业去做生意的信贷,由于风险较高,资金成本一般要比老百姓买房子的按揭贷款高很多,但是这一次由于中央要紧急救助中小企业,所以给他们的资金成本已经降到比按揭贷款还要低。这就产生了较大的套利空间,导致部分经营性贷款违规流入了房地产市场。同时,较为宽松的流动性也带来了资产价格的上涨,在一定程度上带动了房地产需求的上行。可以认为,利率下行所带动的需求上涨是本轮房价上涨的最核心因素。
图 2企业经营性贷款利率与按揭住房贷款利率(数据来源:wind)
未来:超宽松环境,防范资产泡沫压力持续
根据九方智投的研究,未来几个月内全球大多数经济体的货币宽松政策仍将继续加码。按照伯南克对于联邦基金利率的计算方法,短时间内,理论上美国联邦基金利率目标值将位于零以下,这也预示着美联储的量宽操作仍将持续,而近几日美联储已经将紧急贷款计划延长至今年年底。九方智投老师认为,在此情况下,资产价格上涨压力依然存在,仅靠单纯的货币政策显然难以应对全球范围内利率的走低和国内房价的高涨,因此必须与宏观审慎政策相配合。
图 3 美联储理论基准利率与实际基准利率(数据来源:CBO,作者计算)
十九大之后,我国逐步健全了货币政策和宏观审慎政策双支柱的调控框架。在宏观经济调控中,经济增长与金融稳定往往处在天平的两端,经济增长的过程中时常伴随着金融、房地产和外汇部门系统性金融风险的积累,单靠货币政策显然难以调和这一矛盾。因此,房地产相关税收、首付比和跨境融资杠杆率等都被纳入了宏观审慎政策工具箱。九方智投老师表示,政府应对房地产上涨还有许多政策工具尚未使用,若政府下定决心对房地产市场进行调控,完全有能力在短期将房价压低,如深圳“715新政”发布后的次周住房成交量应声大幅下滑。根据深圳住建局数据显示,当周新房与二手房成交量分别为747套和2010套,环比下降39%和35%。。
九方智投老师进一步表示,总的来看,为了防止利率下降对房地产市场的刺激,中国央行的货币政策会略偏鹰派(与美联储相比)。这是因为,在中国当前所处的发展阶段,中产阶级收入上升较快,置业需求旺盛,整体宏观经济对房价上涨有较强的基本面支撑。所以,只要利率下行,居民借贷成本下降,购房需求就会随之上升。在这种情况下,国内利率下降的速度会较为迟缓,政策的不确定性也较高。另一方面,如果房地产市场突然出现急速下滑,代表房价不再是制约央行宽松货币政策的主要因素,那么降息的概率也会显著上升。
展望未来,九方智投老师指出,对房地产的严厉调控会导致居民资金从房地产转向股票市场,对股市上涨形成支撑,但是利率的不确定性也会对股票市场产生较强的脉冲性冲击。
