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【优帕克观察】中国楼市:盘活存量与需求升级

2018-08-10 17:21:42   原文来源:中国财经观察报

香港交易所首席经济学家巴曙松在最近的一次公开论坛中曾表示,“为什么那么多开发商开始改名字?因为原来主要的利润来自于盖新房子,现在可能慢慢的试图沿着这个产业链去延伸布局。房地产需求还在,只不过需求变成了提升居住品质。”

巴曙松所说的,正是如今国内房地产市场正在发生的变化。截止2017年底,全国商品房待售面积5.89亿平方米,中国房地产存量市场总面积已超100亿平方米。

虽然,去库存目标基本完成目标,其实,存量房市场的市场化程度高于增量市场。优帕克服务式公寓市场研究中心称,“房地产市场中,存量市场的博弈被淡化了。然而,这一块却是建立房地产长效机制过程中无法回避的问题。”

实际上,现今房地产市场堆积的问题主要集中于存量市场而非增量市场。近期一二手房价格倒挂的现象,真正的问题在一手房市场吗?显然不是,一手房价格走低恰恰说明了房地产调控的成效,反倒是二手房市场成为了被忽略的目标。

优帕克服务式公寓市场研究中心提出,存量市场的问题在于供需撮合,供给侧与需求侧出现了空心层。期望与实际的差距构成了行业真空地带。

目前,很现实的问题是,价格与收入不匹配、供给与需求不对位、产品与市场不相容。想买的人买不起、真正的刚需人群得不到满足、企业提供的却不是消费者真正需要的。

对此,优帕克服务式公寓市场研究中心表示,整个房地产市场重心正在转移,无论是交易还是租赁都该重新审视当下快速变化的局势。对于开发商而言,真正的刚需并没有消失,只不过需要降价才能切合;对于租赁服务商而言,消费需求升级是未来业务发展的中心。

从最新的政策文件中可以看出,房价不允许涨了,住房租赁市场除了有政策扶持之外,还有需求升级带来的红利。

年轻人正在成为消费主力,他们对于品质的追求高于对于金钱的迷恋。需求升级是解决当前存量博弈的时代机遇;是实现房地产泡沫软着陆的助力。

优帕克服务式公寓市场研究中心认为,通过改造存量房源,实现产品升级进而切合市场实际需求,借助租赁市场分散成本的低价格优势,既能消化存量市场积压的风险,也能解决市场需求。

住房租赁市场是正在高速发展,被遗忘了十几年的重要市场。“租售并举”是未来房地产市场发展的必然方向。从企业角度考虑,逆势而为不可取,顺水行舟方能长远。眼下的业务重心不应再放在增量市场,而是存量市场。但竞逐存量市场的关键在于谁能够真正有效提升产品品质。

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